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好地段的大型商業項目,預售收入逾2億元,申報稅款卻僅有幾百萬元;有門面房出租,但賬目中卻無相關收入信息;正要查電子賬,企業財務部卻斷了電……面對重重疑點,稅務機關如何通過核查得出讓企業信服的結論?

制圖:宓碩琳

A 收入稽核,申報疑點凸顯

2018年7月,位于淮河河畔的安徽蚌埠,暑意正濃。當地稅務機關按照年度計劃,組織開展對房地產企業的隨機抽查工作。選案部門按程序隨機選取了F房地產公司,決定由稽查部門對其近3年的納稅申報情況實施專項檢查。

F房地產公司成立于2014年3月,主要從事房地產開發銷售和物業管理等業務。該企業在蚌埠市轄下的某縣城中心地段分兩期開發了H城商業地產項目,總建設面積17萬平方米,該項目2015年起陸續開始房產銷售工作。營改增后,F房地產公司被認定為按簡易辦法征收的一般納稅人。

接到稽查任務后,檢查人員對企業進行查前案頭分析。通過金稅三期征管系統、數據分析平臺等征管軟件,檢查人員查詢、采集了F房地產公司的申報數據和已繳稅款等大量信息。

在比對企業財務報表等信息,分析相關預收賬款財務數據后,檢查人員發現,該公司房產開始預售后的預收收入為2.5億元,而系統顯示企業申報繳納營業稅為840余萬元、增值稅185萬元,根據《國家稅務總局關于發布 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法 的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)中第十五條的規定:“一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的,應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間,以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額。”而企業申報的稅款金額與同期收入并不匹配。根據這個配比指標,檢查人員判斷,該企業可能存在未足額申報繳納稅款問題。

B 實地調查,企業“狀況”頻出

為進一步核實涉稅疑點,查清F房地產公司的實際經營情況,檢查人員決定赴該企業開發的H城項目銷售中心進行實地核查。

“大減價,本店服裝一律五折起售!”檢查人員驅車到達H城項目銷售中心不遠處時,下車沒走幾步,便聽到附近一排簡易門面房處傳來陣陣叫賣聲。

“從地理位置看,這里應該是項目拆遷施工區域,怎么還會有商戶在經營呢?這些簡易商鋪的產權人是誰?”看著這排簡易門面房,檢查人員的心里不禁起了疑惑。

現場詢問經營商戶后,檢查人員得知,在H城項目開發前,該地塊原為縣城核心商業區,該區域啟動H城項目開發后,為了留住原經營業戶,使該區域的商業經營氛圍不間斷,同時減少項目開發期原經營商戶的損失,F房地產公司在H城項目周邊建設了數排臨時門面房,向原址商戶出租用于經營。但是,之前案頭分析時,檢查人員記得F房產公司已申報信息中并沒有關于出租鋪面的相關收入數據。

隨后,檢查人員來到了H城項目銷售中心財務部。

在出示相關證件后,負責接待的王會計向檢查人員表示企業稅務經理出差了,由她來配合稅務機關的檢查工作。針對先前查前分析發現的疑點,檢查人員決定先從企業繳納稅款金額與其收入不匹配這一方向開始核查。

檢查人員調取了企業賬簿,對企業檢查期內的其他往來賬目進行逐筆核對。發現F房地產公司2015年1月~2016年4月收取的預售房款共2.1億多元,但卻并未全部申報繳納營業稅。

對此,王會計稱購房人在2016年5月1日后辦理產權證時,企業開具了增值稅發票,少繳營業稅是因為多繳納了增值稅,并出具了2016年4月30日前與購房人簽訂的購房合同以及2016年5月1日后開具的增值稅發票。

情況果真如此嗎?檢查人員通過增值稅相關系統軟件,查詢了F房地產公司2016年5月1日至檢查日期間,已繳增值稅數額,并與其同時期收取的預售房款進行了比對,數據顯示,企業并未如企業人員所稱多繳了增值稅稅款。面對檢查人員的詢問,王會計支支吾吾,含糊地表示她所說情況是聽前任會計說的,可能是什么地方搞錯了。

當檢查人員準備進一步核查企業電子賬目時,王會計表示自己需要出去核實一下情況。但其走后幾分鐘,財務部門突然停電,辦公電腦全部黑屏。不久,王會計匆匆趕來向檢查人員表示,辦公區電路突然發生故障,可能需要半天時間才能修好。

怎么辦?改天再來?還是繼續核查?

面對突發情況,檢查人員認為,從前期核查的情況來看,企業申報信息疑點重重,如果中斷核查,有可能遺失證據,使核查進程受阻,并造成無法挽回的損失。

核查人員決定繼續檢查——既然現場停電,無法從軟件中導出企業電子賬目資料,那么,就調整核查方向,將重點放在調取、核查企業紙質賬簿、記賬憑證、報表和其他有關資料上。

這一查,果然又查出了問題。該公司“往來賬”中“其他應付款—區建投公司”項目下,一筆5000萬元資金的賬目記錄信息,引起了檢查人員的注意。對此,F房地產公司人員稱,因項目資金緊張,該筆款項是企業從當地政府下屬的區建投公司借入的項目周轉金。

企業的說法看似合理,賬目處理也無明顯問題,但對于這么大一筆借款,企業提供情況是否屬實?

C 定向追蹤,外圍核查起底

為進一步核實該企業與建投公司之間往來大額資金的實際情況,以及實地檢查前發現的公司出租臨時門面房收入未申報線索,檢查人員決定實施外圍調查……

檢查人員先后赴當地住建、土地等部門,依法調取了H城項目規劃資料合同,進行一系列跨部門信息查詢,并核實了H城項目相關開發立項報告、文書協議。

經過逐條查閱相關文書及F房地產公司與項目所在地政府簽署的《關于某棚戶區安置還原房的補充協議》,檢查人員確認,企業掛在“往來賬”中“其他應付款科目”下的5000萬元款項,并非企業所稱的“區建投公司提供的借款”,而是當地政府通過建投公司預付給該企業的拆遷回遷房購房款,以用于項目拆遷戶的回遷安置。該筆款項性質上屬于預售款收入,依法企業應按銷售不動產收入申報繳納稅款,但F房產開發公司卻并未及時入賬申報納稅。

檢查人員隨后對H城項目所在地租用臨時商鋪的商戶進行了實地調查和走訪,并從商戶處取得了F公司下屬物業公司在收取臨時門面房租金和物業費后開具的收據。

檢查人員固定這些書證后,隨即對F房地產公司與物業公司之間的往來賬目進行了核查,果然發現,物業公司代F房地產公司收取的H城項目臨時門面房的租金收入共250余萬元,一直掛在其往來賬“其他應付款—物業公司”上,該企業并未及時申報納稅。

此外,檢查人員對H城項目的購房客戶進行了逐戶調查,并比對合同約定時間、交房通知單時間、物業費收取情況等信息,最后確認,F房地產公司已向客戶交付的H城項目一期房產,未按規定及時結轉收入和成本費用,涉及少繳企業所得稅1000余萬元。

隨后,檢查人員約談了該企業主要負責人,向其說明賬目中存在的問題,并出示了核查取得相關證據。面對翔實證據,該企業負責人承認了企業存在的涉稅問題,并表示由于企業第一次拿到這么大規模項目,核算沒有經驗,加上企業招聘的財務人員對房地產行業的稅收政策不了解,因此違反了稅收法規,企業一定遵照稅務機關的處理決定,積極籌措資金補繳所欠稅款。

針對企業少計收入、少繳稅款的違法行為,稅務機關依法作出補繳營業稅及附加、企業所得稅、房產稅等稅款1503萬元、加收滯納金,并罰款417萬元的處理決定。目前,該企業大部分稅款及罰金已補繳到位。

 

 

 

 

 

 

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時間

2019-08-31 14:37


欄目

財稅干貨


作者

財稅佬炮兒


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